Investissements en immobilier : des débuts fructueux

Au début de l’année 2016, je me suis mis à la recherche d’opportunités d’investissements en immobilier afin de bénéficier de sources de revenus additionnelles. Après avoir analysé différents types d’investissements, j’ai choisi d’investir dans le chalet locatif. Le 20 février dernier, je me suis retrouvé deux fois chez le notaires dans la même journée. Voici comment c’est arrivé.

Faire fructifier son argent grâce à des investissements en immobilier est une stratégie de plus en plus populaire. On ne peut que le constater avec l’apparition de plusieurs clubs et conférences en immobiliers qui débordent de participants. Après avoir assisté à quelques conférences avec le Club d’investisseurs immobiliers du Québec et Immofacile, j’ai décidé de passer à l’action et de mettre les sommes requises de côté pour des mises de fonds. Même si certaines formations vous apprennent comment investir sans mise de fonds, pour un premier investissement, je trouvais que c’était un peu trop risqué.

J’ai considéré la spéculation immobilière, mieux connue sous le terme de flip. Après avoir lu plusieurs livres, développé des outils sur Excel pour analyser le rendement d’une opportunité et fait plusieurs visites, j’ai décidé que je n’étais pas encore prêt pour ça. J’ai plutôt choisi la voie du chalet locatif, inspiré par ces deux articles : 1 et 2. Décision qui était aussi commune à la maison, l’idée étant de louer notre futur chalet afin de couvrir les dépenses, mais aussi de l’utiliser lorsqu’il sera disponible.

Une aubaine à Mansonville

Mon idée première était de trouver un terrain et de bâtir un chalet qui permettrait d’attirer les vacanciers tout en répondant à nos besoins. En plus, je n’aimais pas l’idée d’acheter les problèmes qui viennent avec les vieux immeubles et payer des prix exagérés pour une maison secondaire. Nos trois achats de condo précédents étaient neufs achetés directement sur plans. D’ailleurs, je ne considère pas ces transactions comme des investissements, mais bien des achats, car ils ne génèrent que des dépenses tant et aussi longtemps qu’une vente à profit ne se crystalise pas.

Un beau jour de juillet 2016, je suis tombé par hasard sur un terrain à Mansonville en Estrie de 150 000 pieds carrés offert à 9 500 $. Malgré sa forme particulière en bande étroite de 100 pieds x 1 500 pieds, c’était vraiment une aubaine à 6.3 cents du pied carré. Quelques téléphones plus tard au courtier et à la municipalité afin de m’assurer que je pouvais construire sur le terrain, je déposais une offre rapidement au montant de 10 000 $ afin d’inciter le vendeur à accepter l’offre. Le courtier m’avait mentionné qu’il recevait plusieurs appels et que des interessés allaient visiter le terrain.

Offre acceptée, j’ai utilisé ma marge de crédit pour clôturer la transaction rapidement. Je vous épargne les détails, mais ce ne fut pas facile, car le vendeur avait acheté le terrain en 1971 pour 600 $ et les titres de propriété n’étaient pas au goût du jour disons. Très fier de mon coup, j’avais un terrain prêt à bâtir pour 2017.

Un appel innatendu

Six mois plus tard, alors que je venais de faire faire un test de percolation, requis par la municipalité pour toute nouvelle construction, et une soumission par un architecte pour produire les plans du chalet, j’ai reçu un appel de la voisine. Elle m’offrait de me racheter le terrain, car elle ne voulait pas avoir de voisin. Les résultats du test de percolation faisant en sorte que je n’avais pas beaucoup d’option pour l’emplacement du chalet ainsi que le champ d’épuration, et que le roc était à seulement deux pieds de profondeur sur un terrain avec une pente de 10 %, je me suis résigné à revendre le lot et faire de la voisine et de son mari des gens très heureux.

Grâce à l’effet de levier, j’ai fait un rendement de 415 % annualisé sur mon capital investi. Pas si mal pour un premier investissement. Par contre, je suis maintenant sans terrain et mon projet de construction d’un chalet sera sans doute retardé. Toutefois, la particularité de Mansonville est que les terrains sont très abordables comparativement à Bromont ou Sutton par exemple, et le village est entouré de montagnes que nous aimons fréquenter…Jay Peak, Owl’s Head, Sutton, Bromont et Orford. Il y a toujours des aubaines en immobilier, il suffit d’être patient.

Pourquoi pas un condo à Orford?

Au même moment où la voisine me contactait, je discutais avec nos voisins à Montréal qui possèdent un chalet à Magog. Ils avaient été informés d’une opportunité d’investissements en immobilier au pied des pentes du mont Orford. Il s’agissait de condotels dans un nouveau développement adjacent à l’Auberge 4 Saisons, en face du télésiège du mont Giroux.

Après une visite éclair de l’établissement et des unités disponibles, j’ai sauté sur l’occasion de devenir copropriétaire d’une des trois unités restantes. Certains critères particuliers du projet ont accélères ma revue diligente et faits en sorte qu’il s’agissait d’une décision facile :

• Puisque le développeur du projet avait négocié une entente d’exclusivité avec la Caisse populaire du coin, il était possible de financer 92 % du prix d’achat sans avoir à payer d’assurance hypothécaire
• En plus, la Caisse remboursait 1 000 $ des frais de notaire
• Étant donné qu’il s’agit d’un condotel, il fallait signer une convention de gestion avec Espace 4 Saisons, l’entité responsable d’exploiter et de louer les condos pour tous les copropriétaires
• Espace 4 Saisons sera aussi chargé de faire les paiements d’hypothèque, de taxes municipales et de frais de condos
• À chaque trimestre, 50 % de l’ensemble des revenus seront redistribués aux copropriétaires en proportion de leur quote-part net du paiement des frais mentionnés ci-dessus
• Comme ce n’est pas un condo résidentiel, mais plutôt commercial, il sera possible de demander un remboursement complet des taxes à la consommation payées à l’achat

Ainsi, selon les projections financières obtenues, avec un taux d’occupation de 53 % (sous la moyenne pour des projets hôteliers), il sera possible de couvrir l’ensemble des frais.

Des chiffres qui parlent

Afin de réduire les risques au minimum, je me suis lancé dans ce projet à part égale avec un partenaire. Au final, je n’aurai investi que 7 770 $ en capital, excluant le paiement des droits de mutation à venir, qui m’aura permis de faire l’achat de 50 % d’un condotel d’une valeur de 195 000 $. J’ai calculé que si les revenus ne faisaient que couvrir les frais, après 5 ans, le taux de rendement sur notre investissement serait de 26 % annuel si nous revendons l’unité au même prix.

La fin de semaine suivant la dernière tempête, nous sommes allé faire du ski en famille au mont Orford et nous avons passé deux nuits dans notre condo. Nous avons pu profiter des multiples services offerts, en plus d’essayer le réputé Bistro 4 Saisons. Tout le monde a adoré. Je vous réserve une revue complète de l’Espace 4 Saisons et de notre séjour dans une publication future.

Investissements en immobilier à venir

Il faut reconnaître que j’ai eu de la chance avec ces deux transactions, mais je pense aussi que j’ai fait ma chance. Je vais continuer d’être à l’affut pour d’autres opportunités et espérer tomber sur un autre terrain à bon prix dans la région. Je vais prendre le temps de bien observer le marché et potentiellement faire des offres agressives sur des terrains qui seront en vente depuis un long moment. Il y a aussi un projet de construction de chalets locatifs en développement à Orford qui m’intéresse. La région de Magog-Orford est vibrante autant en été qu’en hiver. C’est ainsi plus  facile de s’assurer de revenus de location constants durant l’année. À suivre.